2016年01月24日

家の創り方・3 (土地の確認をするポイント その2)

前回に引き続きまして、土地の検討をする際に気をつけたいポイントの例をご紹介します。
土地の確認をするポイント2
5.日照条件
分譲地におきましては価格が高めに設定されているにもかかわらず南面道路から売れて行く程「南面道路」に人気があるようです。全面道路の幅員分は確実に南側に建物が建たないので日照的には有利に働くメリットがあります。と、同時に道路側にリビングなどの比較的大開口を設けると道路からプライベートゾーンが丸見えなどというデメリットの部分も並存しますので注意が必要です。そもそも「南面道路」と言っても必ず道路が真南とは限りませんので、イメージだけに惑わされない日照の検討が必要です。
6.建築法規
建物を建築する為には敷地が最低でも2m道路に接していなければなりません。また、公道のように見えても実際は隣のお宅が所有する「私道」や「敷地」の場合もあります。
その他、住宅地の様に見えても市街化調整区域の場合は原則建築行為は出来ません。しかし例外もあり、土地の購入の際は建築基準法・条例等の基準に照らし合わせて確認作業が当然必要になります。
7.登記の問題
登記簿上の敷地面積と実際に測量した面積に大きな差があるという場合もあります。また、現状地目が宅地の様に見えても登記地目が農地の場合もあり、登記上問題のある土地は専門的コンサルティングが必要になります。
8.地盤
盛岡市近郊の多くの地域では地盤改良が必要になるケースが多いです。建物の四隅及び中央部を調査して地盤の強度を推定しますが調査ポイント間で強度のバラツキが見られるケースもよくあります。その他従前地が水田や過去に湿地帯であった場所などは地盤改良工事の必要になる場合がございますので、建物の予算の他に地盤改良工事の予算の計画が必要がです。

細かいポイントは他にも考えられますので、専門家に相談する事をお勧めします。
posted by K.T. at 20:56| Comment(0) | 家づくりお役立ち情報

2016年01月21日

家の創り方2 (土地の確認をするポイント その1)

今回は土地の確認をするポイントです!
1.既存建築物の有無
新しい建物を建てるには更地である事が基本ですが、市街化調整区域など既存建築物が現存
する事により、建て替えの権利を有する場合がありますので、地域条件と併せてご確認下さ
い。また、解体工事が必要になれば、解体費用を見込んで土地価格を検討する必要があります。
2.上下水道・他ライフラインの状況
現状で敷地内に上下水道が引き込んであるかどうか、また全面道路から引き込みが可能かどうかにより、土地の金額以外に資金が必要になる場合が有ります。土地の価格が安いけど上下水道の引き込みが必要であればトータルで割高になる場合もあります。極端な例ですが場合によっては引き込み自体が不可能な場合もありますのでご注意ください。
下水処理区域外で浄化槽を設置する場合も注意が必要です。浄化槽の放流先が無い場合は設置が不可能になる地域もありますのでご注意ください。

3.敷地高低差
一見平に見える土地でも、わずかに高低差は有るものですが、丘陵地を造成した土地などは道路よりも宅地を少し高く造成している分譲地など見受けられます。緩い勾配なら自然勾配のまま分譲されていますし、高低差が大きい場合はL型擁壁を使用して造成されたりもしています。高低差を利用してユニークな家の建築が可能になる場合もありますし、安全に建築する為には費用が必要になる土地かもしれません。
また、敷地面積の割に土地価格が安い場合など斜面を除いた建築可能な実有効面積が狭い場合もあり注意が必要です。

4.敷地形状
分譲地の多くは矩形(四角形)ですが、変形した土地もよく見受けられますし古くからの住宅地などには複雑な形状をした宅地もよくあります。変形した土地は周辺相場に比べて幾分安いケースもあります。変形土地は大きく分けて2種類あります。
一つ目は旗竿型と呼ばれる敷地です。建築物を建てる敷地は道路に2m以上接していなければいけないので旗竿型敷地の多くは2mの通路状敷地を持った土地になっています。一般的に建物が建つであろう奥の敷地は以外と道路からの視線が気にならず以外と居心地は良いものです。しかし工事の際は困難を伴い、クレーンが入らなければ手作業での上棟となりますし上下水道の引き込み距離も長くなってしまいます。また2mの幅は駐車スペースにするには狭く、通路としてしか利用できません。この形状の敷地の場合は竿状の部分は除いた部分の面積が重要になります。
二つ目は台形や多角形の不整形な変形土地でハウスメーカーのような規格設計では有効活用出来ないので割安になる場合があります。しかし、我々設計者にとってみれば敷地の形状を活かすような活用方法を考え、より魅力的な建物へと創ることが可能かもしれません。ある意味お買い得になる可能性を秘めた土地であるということもいえます。

まだまだ、気を付けたいポイントはありますが、次回へ
posted by K.T. at 21:11| Comment(0) | 家づくりお役立ち情報

2016年01月20日

家の創り方・1 (土地探し編)

うっかり気付けば、前回のブログ投稿より1ヶ月経過…速い!師走もとっくに通り越してしまった…
(-。-;
設計に関係ある事無い事つらつら書いてまいりましたので、ここらで家づくりをお考えの方のお役に立てる情報なども書いてみようと思っております。
という事で、第一弾は『お家』を建てる土地の話しです。
m(_ _)m

土地の探し方
1.インターネットで土地情報サイトを検索する
売地情報が一覧になっており、地図情報から検索することが可能なサイトもあり、まずは一度インターネットで情報収集することをお勧めします。

2.希望地周辺を実際に探索して売地看板を探す
ネットの情報に出ていないケースもありますので運良く発見出来ることもあるでしょう。
現地を確認すると、その土地や周辺の高低差や日照条件などを確認出来るので、気になる土地・地域には実際に足を運んで確認する事をお勧めします。

3.地元の不動産屋さんに足を運ぶ
不動産屋さんによってはインターネットという媒体を使われていない方もいらっしゃるので 新しい情報を入手出来る場合があります。

4.建設業者に依頼する
ハウスメーカーやビルダーの営業マンに依頼するという手段もありますが、往々にして自社物件いわゆる『建築条件付物件』に誘導する傾向にあるように思われます。

※『建築条件付』とは
例えばA社が所有する土地を販売するにあたり、A社やA社の指定する建築業社・ハウスメーカーにて一定期間内に建築請負契約が成立することを条件に売買される土地のことをいいます。土地は相場より割安に販売し建物の建築で利益を出そうとする傾向があるように思われます。土地は周辺価格や公示価格などで安い高いの判断できますが、建物はよほどでなければ、その質と価格が妥当か判断が難しいからです。

条件付でない土地であれば業社に囚われない建築が可能です。「気に入った家を創りたい」と願うならば、こうした『建築条件付』の土地は避けるほうが良いのでは無いでしょうか。

ーー次回は敷地の確認ポイントですーー
posted by K.T. at 00:12| Comment(0) | 家づくりお役立ち情報